一、1998～2008年房地產相關的金融政策回顧

1998～2008年針對房地產出臺的金融政策，，，，，，按時間可分三個階段，，，，，，即支持與鼓勵的金融政策、趨緊的金融政策和寬松的金融政策。。。。。。。

1. 1998～2002年支持與鼓勵的金融政策

1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，，，，，，進一步確定了深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，，，，，，逐步實行住房分配貨幣化；；；；；；；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；；；；；；；發展住房金融，，，，，，培育和規范住房交易市場。。。。。。。同年，，，，，，央行出臺了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，，，，，，是住房改革后第一個明確支持房地產發展的金融政策。。。。。。。總體上，，，，，，1998～2002年金融政策的重點是對房地產市場的支持，，，，，，支持住房特別是經濟適用住房投資的信貸，，，，，，鼓勵開展個人住房公積金貸款，，，，，，降低個人住房公積金貸款利率等（見表1）。。。。。。。

這些金融政策對我國房地產市場的啟動、起步發揮了重要作用。。。。。。。1998～2002年是住房改革后經濟適用住房投資占房地產投資比重最高的階段。。。。。。。經濟適用住房在這一階段對我國房地產市場發展起到了不可替代作用。。。。。。。

2. 2003～2008年采取趨緊金融政策

2003～2008年央行和銀監會一直出臺規范房地產信貸，，，，，，控制房地產金融風險的趨緊金融政策（見表2），，，，，，同時不斷地提高存款準備金率和貸款利率。。。。。。。

一是始于2003年對房地產市場的金融調控政策。。。。。。。2003年6月中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發〔2003〕121號，，，，，，以下簡稱121號文件)文件拉響宏觀調控警報。。。。。。。121號文件的核心內容：房地產企業申請貸款自有資金不低于開發項目總投資的30％；；；；；；；嚴格跨區使用；；；；；；；銀行不得向房地產開發企業發放繳交土地出讓金的貸款；；；；；；；對土地儲備價格發放的抵押貸款不得超過土地評估價值的70％，，，，，，期限不得超過2年；；；；；；；承建房地產建設的建筑企業獲得的流動貸款不能墊資房地產開發項目。。。。。。。對個人房貸規定：銀行只能對購買主體已封頂住房的個人發放貸款；；；；；；；商業用房貸款的抵借比不得低于60％，，，，，，期限不得超過10年；；；；；；；購買第二套以上（含二套）住房的，，，，，，適當提高首付比例，，，，，，不再執行優惠住房利率。。。。。。。該文件規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，，，，，，適當提高首付款比例，，，，，，不再執行優惠住房利率規定。。。。。。。此份文件是中國住房制度改革后，，，，，，房地產市場啟動以來，，，，，，第一次采取抑制房地產過熱的措施，，，，，，表明國家對房地產的態度發生了轉變。。。。。。。

二是2004～2006年以控制房地產金融風險的規范性政策。。。。。。。2003年以后，，，，，，銀監會又陸續出臺了規范房地產貸款、緊縮房地產企業融資等的相關政策。。。。。。。如加強房地產貸款監管的《商業銀行房地產貸款風險指引》；；；；；；；收緊房地產信托的《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》；；；；；；；控制房地產信貸風險的《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》等。。。。。。。

三是2007年抑制房地產投資、投機的二套房貸款政策。。。。。。。2007年9月央行、銀監會出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號，，，，，，以下簡稱二套房貸款政策)，，，，，，該文件規定第二套住房貸款首付不得低于40%、利率執行基準利率的1.1倍。。。。。。。從銀行角度嚴格控制房地產金融風險，，，，，，并徹底打擊了房地產市場的投資與投機，，，，，，從金融角度對房地產市場實施了最緊縮的政策。。。。。。。

四是不斷提高的貸款利率和存款準備金率。。。。。。。2002年2月21日，，，，，，央行下調一年期人民幣貸款利率由5.85%下調至5.31%。。。。。。。2004年10月29日，，，，，，一年期人民幣貸款利率上調至5.58%，，，，，，開始進入上調周期。。。。。。。到2007年12月21日，，，，，，央行先后上調了8次人民幣貸款利率，，，，，，共上調1.89個百分點。。。。。。。值得一提的是，，，，，，在其他利率沒變的情況下，，，，，，住房公積金貸款利率2005年3月17日上調了0.18個百分點，，，，，，提高了購房者公積金貸款成本（見表3）。。。。。。。持續近五年的貸款利率的上調，，，，，，特別是2007年一年內6次上調貸款利率，，，，，，在某種程度上抑制了需要貸款幫助的購房者，，，，，，同時加重了房地產開發企業資金成本。。。。。。。

2003年9月21日開始，，，，，，存款準備金率也進入了上調周期，，，，，，到2008年6月7日，，，，，，先后20次上調存款準備金率，，，，，，由7%上調到17.5%，，，，，，提高了10.5個百分點，，，，，，其中有3次上調1個百分點。。。。。。。2007年一年之內上調了10次，，，，，，高達5個百分點（見圖1）。。。。。。。存款準備金率的上調是央行緊縮銀根的重要手段，，，，，，其只對房地產企業特別是中小房地產企業獲得銀行貸款及購房者獲得個人按揭貸款產生一定影響和困難，，，，，，進而影響房地產項目開發、投資和銷售。。。。。。。因此，，，，，，貸款利率和存款準備金率的上調周期過程中，，，，，，只能對房地產市場調整起到一定推動作用，，，，，，但作用較小。。。。。。。

3. 2008年下半年以來對房地產市場采取的寬松金融政策

2008年受國際金融；；；；；；；統隹諳陸滌跋，，，，，，國家宏觀調控政策從上半年的“抑制過熱”轉為下半年的“維穩”。。。。。。。上半年銀行對房地產企業收緊銀根，，，，，，對個人購房貸款嚴格實施二套房貸款管理。。。。。。。下半年中央和地方采取了降低利息和購房首付、稅費、購房財政補貼等寬松的貨幣政策和積極的財政政策。。。。。。。

一是刺激住房消費的寬松貨幣政策。。。。。。。2008年6月國家明確提出，，，，，，保持房地產市場穩定，，，，，，切實防范金融風險。。。。。。。9月16日開始降息及下調存款準備金率。。。。。。。百日內5次降息，，，，，，一年期人民幣貸款基準利率下調了2.16個百分點，，，，，，降回到2002年2月21日的利率水平（見表4）。。。。。。。2008年9月16日存款準備金率開始下調，，，，，，是近9年內首次下調1999年11月21日存款準備金率為6%，，，，，，是最低點。。。。。。。。。。。。。。百日內下調4次，，，，，，其中3次幅度超過1個百分點。。。。。。。大型金融機構下調到14%，，，，，，中小金融機構下調到13%（見表5）。。。。。。。10月22日，，，，，，央行出臺相關政策規定：金融機構對居民首次購買普通自住房和改善性普通自住房提供貸款，，，，，，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，，，，，，最低首付款比例調整為20%。。。。。。。同時，，，，，，下調個人住房公積金貸款利率。。。。。。。從金融政策支持已出現調整的房地產市場及居民購房。。。。。。。

二是刺激購房消費的積極財政政策。。。。。。。10月17日，，，，，，國務院常務會議對房地產市場提出，，，，，，加大保障性住房建設規模，，，，，，降低住房交易稅費，，，，，，支持居民購房。。。。。。。10月22日，，，，，，財政部下調居民首次購房契稅至1%。。。。。。。據不完全統計，，，，，，全國各地有18個城市出臺了房地產的利好政策。。。。。。。上海、沈陽、長沙、福州等城市降低了交易稅費；；；；；；；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實行了購房的財政補貼等刺激購房消費等政策。。。。。。。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。。。。。。。

此外，，，，，，12月21日國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發〔2008〕131號，，，，，，以下簡稱《意見》)。。。。。。。《意見》提出：加大保障房建設、鼓勵商品房消費、支持房企應對市場變化、強化政府職責、加強市場監測等。。。。。。。《意見》在“鼓勵房地產企業以合理價格促銷”的同時，，，，，，提出“落實地方人民政府穩定房地產市場的職責。。。。。。。穩定房地產市場實行由省級人民政府負總責，，，，，，市、縣人民政府抓落實的工作責任制”。。。。。。。政策旨在穩定房地產市場，，，，，，預防市場大跌；；；；；；；支持鼓勵居民購買中小戶型普通住宅，，，，，，使“90/70”政策后的房地產供求關系趨向平衡；；；；；；；同時通過降低交易稅費，，，，，，支持居民合理的購房居住需求，，，，，，通過增強居民購房購買力，，，，，，降低購房持有成本，，，，，，支持有效擴大內需，，，，，，避免上下游產業萎縮，，，，，，緩解就業壓力，，，，，，為保增長作貢獻。。。。。。。

二、金融政策對房地產市場調整的影響

2003年至2008年上半年，，，，，，對房地產市場調控采取的均為趨緊的金融政策或相關的其他政策，，，，，，2008年下半年開始出臺和實施的均為以刺激住房消費為主的金融及相關寬松的調控政策，，，，，，是為了適應國際國內經濟形勢及房地產市場調整的需要，，，，，，但這些政策調整滯后于房地產市場自身調整。。。。。。。此輪房地產市場調整是多方面因素促成的，，，，，，金融政策只是比較重要的方面之一而已。。。。。。。金融政策對房地產市場發展的影響與作用不可或缺，，，，，，但不是唯一的。。。。。。。2003年對房地產市場實施宏觀調控以來除金融政策外還出臺了一系列相關政策，，，，，，金融政策與這些政策合力才能達到宏觀調控的目的（見表6）。。。。。。。

1. 121號文件對房地產市場的影響——房地產企業銀行信貸比重下降

2003年121號文件對房地產市場的最大影響是房地產資金來源中國內貸款在全部資金中的比重下降。。。。。。。1998～2003年這一比重均超過22％以上，，，，，，而2004～2008年這一比重均在20％以下（見圖2）。。。。。。。

121號文件給當時主要依賴銀行信貸融資的房地產業提出了挑戰。。。。。。。根據統計快報顯示，，，，，，2003年房地產企業資金來源中自有資金僅占15.2％，，，，，，而到2008年這一比例上升到22.8％。。。。。。。同時為房地產企業多渠道融資提供了創新空間。。。。。。。

但實際上，，，，，，房地產開發資金來源中，，，，，，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，，，，，，即大部分來自購房者的銀行按揭貸款。。。。。。。根據《2004年中國房地產金融報告顯示》，，，，，，在房地產企業開發過程中大約有55％的資金來自銀行信貸。。。。。。。

2.二套房貸款政策對房地產市場調整產生重要影響

2008年房地產市場在房改以來首次出現不景氣，，，，，，盡管房地產市場的調整是多方因素形成的。。。。。。。如，，，，，，一路上揚的高房價使購房者難以承受；；；；；；；受金融；；；；；；；寤韉鵲賈碌墓悍空叨暈蠢捶康夭諧⌒問圃て詵⑸浠。。。。。。。但是筆者認為二套房貸款政策是重要影響之一。。。。。。。調整的主要表現有以下幾個方面。。。。。。。

一是成交量下跌幅度較大。。。。。。。2008年全國房地產銷售面積增幅全年均為下降態勢。。。。。。。全年商品房銷售面積為62089萬平方米，，，，，，同比下降19.7%。。。。。。。其中住宅銷售面積同比下降20.5%。。。。。。。但二者絕對數均超過2006年（見圖3）。。。。。。。銷售面積下降導致商品房空置面積大幅上升，，，，，，絕對數量為2003年以來最高。。。。。。。

二是70個大中城市房屋銷售價格指數出現逆轉。。。。。。。2006年、2007年上半年70個大中城市房屋銷售價格房價指數同比平穩增長，，，，，，2007年下半年房價指數同比開始快速上漲，，，，，，到2008年1月房價指數同比上升到最高點11.3%后一直呈下降態勢，，，，，，12月同比出現了負增長，，，，，，但全年房價指數同比上漲6.5%（見圖4）。。。。。。。2008年8月房價指數環比先于同比5個月開始下降。。。。。。。四個一線城市中深圳、廣州、上海房價指數同比與環比均先于全國開始調整（見圖5）。。。。。。。

三是房地產資金來源結構發生較大變化。。。。。。。2008年全國房地產企業開發資金總額為3.8萬億元，，，，，，同比增長1.8％，，，，，，比2007年下降了30.1個百分點，，，，，，增幅為1998年以來最低。。。。。。。其中，，，，，，全國房地產開發國內貸款為7257億元，，，，，，同比增長3.4％，，，，，，僅高于2004年0.5％的增長率；；；；；；；全國房地產開發其他資金來源為15082億元，，，，，，同比下降16.4％，，，，，，定金及預收款同比下降12.9％，，，，，，個人按揭貸款同比下降29.7％，，，，，，下滑幅度最大。。。。。。。在銀行信貸對房地產企業及個人購房貸款支持力度下降的情況下，，，，，，企業自籌資金15081億元，，，，，，同比增長28.1%，，，，，，呈高速增加態勢。。。。。。。2008年房地產自籌資金與其他資金來源規模相當，，，，，，占資金來源比重比2007年提高8.1個百分點資料來源：國家統計局2008年統計快報。。。。。。。。。。。。。。表明房地產企業抗風險能力有所增強。。。。。。。房地產資金來源結構較大變化是：自籌資金大幅增長，，，，，，銀行貸款增幅較小，，，，，，個人按揭貸款快速下降。。。。。。。

   此外，，，，，，2008年土地購置面積、土地開發面積、商品房竣工面積同比均比為負增長。。。。。。。

三、金融政策對房地產市場調整的作用

2007年第四季度開始的房地產市場的調整，，，，，，從金融政策層面看有兩個方面：一是2003～2006年不間斷的趨緊金融調控政策的累加效果；；；；；；；二是二套房貸款政策對房地產市場調整起關鍵性作用。。。。。。。

一、調控房地產的金融政策

1．房地產金融政策調控有兩種基本形式：一是房地產金融政策直接調控。。。。。。。它是指以行政命令中央銀行直接干預房地產信用的信貸限額和信貸質量；；；；；；；二是房地產金融政策間接調控。。。。。。。它主要是通過利率政策、法定存款準備金率，，，，，，再貼現率和公開市場業務等工具，，，，，，調節貨幣的供求量，，，，，，達到調控房地產業的發展的目的。。。。。。。

2．金融政策的主要工具可以分為二類：(1)一般性金融工具。。。。。。。它是對整個金融系統的貨幣信用的擴張或收縮的金融工具。。。。。。。(2)特殊性金融工具，，，，，，主要是指專門調節房地產金融而使用的金融工具，，，，，，如房地產生產信用控制、房地產消費信用控制，，，，，，它主要包括選擇性信用控制和直接信用控制兩種類型。。。。。。。

房地產是資金高度密集的產業，，，，，，以規范房地產信貸為主要內容的央行121號文件，，，，，，有針對性地對房地產開發企業貸款、建筑施工企業流動資金貸款用途做了詳細規定，，，，，，開發商自有資金需達到30%，，，，，，開發物業主體結構封頂前不得發放個人按揭貸款，，，，，，切中當時房地產企業的“要害”。。。。。。。當時全國房地產企業為3萬多家，，，，，，但有規模和有實力的企業少，，，，，，對自有資金有限、習慣了以“借貸開發”的房地產企業，，，，，，121號文件的出臺并全面實施等于釜底抽薪。。。。。。。

二、對房地產市場調整起關鍵性作用的二套房貸款政策

在國際金融；；；；；；；⒌謀塵跋，，，，，，央行和銀監會出臺此政策就是防范和控制房地產信貸風險無可厚非，，，，，，但是這一政策給近幾年一路上行的房地產市場畫出了分界線，，，，，，更準確地說是從金融角度給資金密集型的房地產企業在資金獲得上設置了更多限制。。。。。。。央行、銀監會出臺的二套房貸款政策，，，，，，在遏制房地產投機、投資的同時一定程度上也抑制了改善性住房需求。。。。。。。二套房貸款政策對房地產市場調整起到了關鍵性作用，，，，，，這種作用體現在房地產市場上就是交易量下滑。。。。。。。

首先，，，，，，遏制房地產市場的投機和投資。。。。。。。提高購買二套房（及以上）住房的門檻，，，，，，隨著購房套數的增加，，，，，，首付及利率也相應增加，，，，，，加大了投機、投資購房的成本，，，，，，遏制了用貸款購房進行投機、投資行為，，，，，，迫使這部分人群退出房地產市場，，，，，，減少住房需求。。。。。。。

其次，，，，，，在一定程度上抑制了改善性住房需求。。。。。。。我國住房制度改革以來，，，，，，房地產市場有了較快的發展，，，，，，部分居民通過房地產市場改善了居住條件，，，，，，但仍有一大部分人群還住在福利分房時戶型較不合理、面積較小的住房里，，，，，，二套房貸款政策使這部分人群的購買力滯后了一段時間，，，，，，抑制了部分改善性住房需求。。。。。。。

再次，，，，，，第二套住房標準界定模糊，，，，，，政策出臺后操作上出現了一段時間的真空。。。。。。。2007年9月的二套房貸款政策出臺后，，，，，，銀行界對二套房貸款政策認識上不統一，，，，，，導致政策實施和落實出現偏差。。。。。。。幾家大國有商業銀行執行的是按家庭確認是否為第二套住房，，，，，，并提高了首付及利率；；；；；；；而中小商業銀行、外資銀行多數都按個人來確認是否為第二套住房。。。。。。。此外，，，，，，政策規定對購房者是否購買的是第二套住房由建設部門確認，，，，，，建設部門和銀行互相推諉，，，，，，使當時符合政策的改善性購房者不能及時得到銀行按揭貸款，，，，，，推遲了購房，，，，，，在一定程度上減少了住房需求。。。。。。。針對二套房貸款政策出臺后出現的二套房界定問題，，，，，，2007年12月央行和銀監會出臺了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》。。。。。。。

二套房貸款政策只是在一定程度上減少了購房需求，，，，，，導致交易量下降。。。。。。。但對購房者觀望市場、持幣待購（壓抑了真實的購房需求）產生的影響和作用遠遠大于減少的購房需求。。。。。。。

近十年間，，，，，，我國多次利用金融信貸工具調控房地產市場，，，，，，不同時期所面臨的市場背景和環境有很大的不同，，，，，，調控得當就會取得積極效果，，，，，，如不然也會給房地產業產生很大的負面影響。。。。。。。因此；；；；；；；針對這次新一輪房地產熱潮，，，，，，如何運用好包括金融政策在內的宏觀調整政策，，，，，，防范于未然，，，，，，保持房地產市場的平穩發展，，，，，，是擺在政府、金融界、經濟理論界和房地產界的重要課題。。。。。。。切實把握好調控的力度，，，，，，因地制宜、因時制宜地制定相應政策，，，，，，積極進行房地產金融工具創新，，，，，，才能使宏觀調控達到良好的效果。。。。。。。